“总体来看，尽管部分核心城市土拍市场明显回暖，但受弱能级城市拖累，全国土拍市场总体热度仍较低。”在6月1日下午的“中指市场形势及企业研究成果分享会”上，中指研究院土地市场研究负责人张凯分析指出，今年前5个月，300城核心区地块供应增加，郊区地块减量供应或折价供应。同期的土地出让金同比累计降16%，地方财政压力仍较大。
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根据中指研究院预测，6月作为房企年中冲刺关键节点，若支持政策能够进一步落地，向市场传递信心，在房企大力推盘和促销之下，6月房地产销售有望迎来好转。
土拍热度超去年
截至5月末，22城中除沈阳之外均完成了至少1宗涉宅用地的供应。22城1～5月整体土拍热度高于2022年任何一个批次，但同时城市之间分化加剧，济南、长春、无锡、郑州等城市以底价成交为主，而部分高能级城市地价频繁触顶。虽然部分核心城市土拍明显回暖，但受三、四线市场拖累，全国土拍市场总体热度仍较低。
高能级城市依然受到拿地房企的青睐。50家代表房企1～5月在二线城市的投资面积占比最高，为65.7%，一、二线城市占比合计近九成。
分城市群来看，长江中游城市群、珠三角城市群市场下行压力较大，主要体现在供需两衰，土地出让金收入大幅下降；京津冀、成渝市场下行压力相对较小，但土地出让金仍呈下滑趋势；长三角城市群得益于核心区优质地块的大量成交，成交楼面均价显著提升，在成交面积大幅下降的情况下仍支撑着土地出让金累计同比正增长，体现出区域的市场韧性强度过硬，同时民营经济活跃（体现为民企参拍积极）也是市场韧性较强的主要原因之一。
住宅销售方面，中指研究院报告显示，今年1～5月，重点50城商品住宅月均供应规模小幅回升，同比增长约6%，但仍为2016年以来同期低位。从销售额来看，销售额超千亿房企7家，较去年同期增加4家；百亿房企68家，较去年同期减少2家。
值得一提的是，住宅销售整体下行的同时，住宅租赁却保持了上涨态势。1～5月，50城住宅平均租金累计上涨0.29%。5月，春季就业季边际效应仍存，住房租赁行业需求延续复苏态势，重点城市住宅平均租金继续小幅上涨，50城住宅平均租金36.8元/平方米/月，环比上涨0.06%。
需求端期盼更多政策
今年1～5月，TOP100房企销售总额为29661亿元，同比增长8.4%，增幅相比上月下降4.4个百分点，增速有所放缓，房企整体依然承压。
以出险房企为例，从2020年到今年4月，债务违约房企有44家，其中2021年有10家，2022年有31家。到目前，出险房企主要通过债务展期、以资抵债和债转股的形式实现债务重组。
中指研究院分析指出，5月，重点城市市场活跃度进一步下行。近期个别房企偿债压力较大、部分城市城投风险上升，也对市场预期形成扰动。目前核心城市政策存在较大优化空间，市场也需要更实质性的政策落地。
短期来看，在市场企稳恢复前，需求端政策仍有望继续出台，一线城市有望继续执行“一区一策”。二线城市政策放松力度将进一步加强，有望逐步取消核心区外限制性政策，给予市场信心，推动市场预期修复。
《中国经营报》记者注意到，近日陆续有二线城市在加大楼市政策力度。比如，6月2日，青岛将非限购区域首套房首付最低比例下调为20％。同时，青岛还优化了限售条件，支持刚需、改善需求，全面推行二手房“带押过户”“优鲜卖”模式，促进“卖旧买新”“卖小换大”等。
（文章来源：中国经营网）
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